Etapy informatyzacji przedsiębiorstwa

5/5 - (1 vote)

Wdrażany system informatyczny odzwierciedla procesy biznesowe firmy. Dlatego też, przeprowadzając informatyzację konieczne jest na początku roz­poznanie i zdefiniowanie tych procesów. Należy z bliska przyjrzeć się jak działa firma i odnaleźć wszystkie nieefektywne mechanizmy, które wyma­gają usprawnienia. Jest to zadanie dla osoby znającej zasady funkcjonowa­nia przedsiębiorstw, potrafiącej spojrzeć na firmę z szerokiej perspektywy i właściwie zdefiniować istniejące problemy. Prowadzenie konsultacji ze spe­cjalistami z dziedziny informatyki jest tu nieodzownie, jednak decyzje nie powinny być podejmowane tylko i wyłącznie na podstawie ich wiedzy [25]. Wymagane jest tu połączenie spojrzenia menadżera i informatyka. Tylko wtedy można otrzymać efektywne rozwiązanie. System informatyczny musi być dopasowany do firmy, a nie odwrotnie.

  • Założenia

Tu następuje szczegółowa charakterystyka przedsiębiorstwa, rozpoznanie procesów biznesowych, zdefiniowanie problemów i propozycje dotyczące za­kresów i miejsc zastosowania systemu informatycznego. Kluczowym czynni­kiem decydującym o tym jak długo będzie trwała analiza i wdrażanie sys­temu jest dojrzałość procesów biznesowych w firmie [29]. Dojrzały proces biznesowy spełnia co najmniej dwa warunki: jest dobrze zdefiniowany oraz w wyniku wielokrotnego wykonywania został udoskonalony tak, by był jak najbardziej efektywny. Często zdarzają się firmy, w których procesy bizneso­wych nie uzyskały jeszcze dojrzałości.[1] Projektowanie i wdrażanie systemu informatycznego w takich przedsiębiorstwach jest trudne i może trwać długo. Według generalnej zasady, że to system informatyczny musi się dostosować do firmy, a nie odwrotnie, w takich przypadkach założenia, projekt, a na­wet już wdrożone rozwiązania często ulegają zmianom dopóki nie nastąpi stabilizacja tych procesów.

  • Inicjowanie projektu

Na tym etapie następuje przygotowanie planu określającego to jak będzie przebiegała realizacja poszczególnych zadań.

Definiowany jest także zakres projektu dotyczący tego jakie funkcje bę­dzie realizować system informatyczny. Jest to ściśle związane z przyjętymi wcześniej założeniami. Na tej podstawie następuje pozyskiwanie wymagań i określana jest specyfikacja systemu informatycznego. Jest to jeden z waż­niejszych i trudniejszych etapów. Pozyskanie wymagań i stopień zrozumienia systemu zależy od stopnia zrozumienia procesów biznesowych w firmie i za­leżności występujących pomiędzy jej poszczególnymi elementami.

Tu następuje także wstępne zatwierdzenie budżetu i określenie zasobów, które muszą być dostarczane przez klienta w trakcie realizacji projektu.

  • Struktura systemu

Na podstawie specyfikacji określane są poszczególne elementy i rozwiąza­nia z jakich będzie składał się system informatyczny. Wybierany jest sprzęt komputerowy, system operacyjny, oprogramowanie i narzędzia projektowe. Następuje określenie interfejsu i sposobu komunikacji systemu z użytkowni­kiem.

Zanim rozpoczęta zostanie budowa systemu informatycznego od podstaw, należy najpierw zbadać czy na rynku nie istnieją już gotowe rozwiązania. Takie, które odpowiadają stawianym wymaganiom lub będą odpowiadać po drobnych modyfikacjach oraz czy dokonanie tych modyfikacji jest możliwe[2].

Procesy biznesowe większych, dojrzałych przedsiębiorstw, o zbliżonych strukturach organizacyjnych i działających w tych samych sektorach rynku, są w dużym stopniu ujednolicone. W związku z tym można tu zastosować już istniejące rozwiązania, które będą odpowiadać stawianym wymaganiom. W innej sytuacji są małe firmy, które nie mają tak ujednoliconych mecha­nizmów funkcjonowania. Nie potrzebują i nie stać je na tak rozbudowane i drogie rozwiązania. Tu zazwyczaj od podstaw tworzy się małe aplikacje dopasowane do przedsiębiorstwa albo wykorzystuje i modyfikuje te już ist­niejące, zbliżone swoją funkcjonalnością do stawianych wymagań.

Wybór odpowiedniego sprzętu, oprogramowania i rozwiązań jest tu nie­zwykle ważny. Będzie to miało w przyszłości wpływ na wiele kluczowych dla firmy zagadnień. Takich jak koszty utrzymania i konserwacji systemu, sto­pień kontroli nad systemem, a także nawet na bezpieczeństwo i autonomię firmy.

Ważny jest też komfort użytkowania. Łatwy i naturalny w obsłudze inter­fejs użytkownika skraca czas i koszty szkolenia pracowników. Wykorzystując ich wcześniej nabyte doświadczenie i nawyki można szybko uzyskać maksy­malną wydajność pracy.

Rynek często wymusza dokonywanie zmian w oprogramowaniu. Powodem mogą być zmiany w przepisach prawnych, rozwój firmy lub inne czynniki.

Dlatego ważne jest dla firmy by nie była zależna tylko od jednego dostawcy oferującego usługi związane z zastosowanym rozwiązaniem. Aby możliwy był wybór najbardziej konkurencyjnej oferty dotyczącej konserwacji i dalszej mo­dernizacji systemu. Pierwotny dostawca może wypaść z rynku lub korzystając z posiadanej wyłączności może nieadekwatnie podnosić ceny swoich usług lub obniżać ich jakość. Należy się przed tym bezwzględnie zabezpieczyć.

Ważna jest też zgodność z powszechnymi, ogólno dostępnymi standar­dami oraz skalowalność[3] systemu. Firma rozwija się, zaś jej otoczenie ule­ga dynamicznym zmianom. Posiadanie dojrzałych procesów biznesowych nie oznacza ich stałości. Zastosowanie systemu informatycznego powoduje dal­szą zmianę już wcześniej ustalonych mechanizmów działania oraz pojawienie się nowych. Uwzględnienie tych zmian w systemie nie powinno nastręczać dużych trudności.

  • Studia wykonywalności

Tu określana jest techniczna wykonywalność projektu. Jakie środki i za­soby są niezbędne do jego realizacji. Jakie istnieją opcje wykonania systemu. Szacowany jest koszt wytworzenia i okres zwrotu kosztów z inwestycji. Okre­ślany jest najkrótszy czas potrzebny na realizację projektu.

Na tym etapie rozważane jest także zapotrzebowanie rynku na planowany system. Czy będzie to jednorazowa implementacja, czy też wręcz przeciwnie, będzie wykorzystywana w wielu przedsiębiorstwach. W przypadku szerszego zapotrzebowania możliwa jest współpraca zainteresowanych firm przy two­rzeniu rozwiązania i wspólne uczestniczenie w kosztach. Daje to nie tylko bieżące korzyści, ale także pozwala w przyszłości znacznie obniżyć nakłady na modernizację i utrzymanie systemu.

  • Otoczenie projektu

Na tym etapie następuje scharakteryzowanie i ścisłe zdefiniowanie otocze­nia w jakim będzie tworzony system informatyczny. Ważne jest by poszcze­gólne elementy tego otoczenia mogły bezproblemowo współpracować i koeg- zystować ze sobą.

Otoczenie projektu:

  1. Narzędzia informatyczne

Narzędzia do tworzenia aplikacji. Dobór powinien być uzależniony od charakteru projektu oraz od specjalistów, którzy są do dyspozycji.

  1. Środowisko techniczne

Na ile sprzęt już funkcjonujący w danej organizacji może być dalej wykorzystany.

  1. Środowisko wytwórcze

Jeżeli system jest tworzony wewnątrz firmy należy określić wpływ śro­dowiska wytwórczego na funkcjonowanie przedsiębiorstwa i tak zorga­nizować prace by oba środowiska nie zakłócały się wzajemnie.

Jeżeli system jest tworzony na zewnątrz firmy to nie ma problemu, gdyż nie będzie to miało żadnego wpływu na jej działanie.

  1. Środowisko projektu

Jest to środowisko wytwórcze oraz pracownicy firmy dostarczający da­nych niezbędnych w procesie tworzenia i wdrażania systemu.

  1. Środowisko biznesowe

Kierownictwo firmy. Dyrektorzy i menadżerowie. Inicjatorzy prac wdro­żeniowych w przedsiębiorstwie. Główne organy decyzyjne.

  1. Środowisko zewnętrzne

Otoczenie zewnętrzne firmy. Jej kontrahenci i klienci.

  • Zespół projektowy

Tu następuje ostateczne sformowanie zespołu projektowego, który będzie dalej realizował proces informatyzacji.

Skład zespołu:

  • Kierownik

Powinien posiadać umiejętność projektowania koncepcyjnego i tworze­nia rozwiązań strategicznych elementów systemu. Powinien doskonale znać ostateczny cel do którego dąży projekt. Jednak nie musi się znać na szczegółach.

  • Organizator

Potrafi przekładać koncepcje kierownika na konkretne rozwiązania.

  • Koordynator

Powinien posiadać dobre kontakty z członkami zespołu. Jego zadaniem jest podział pracy i pilnowanie terminów.

  • Członkowie zespołu

Osoby znające się na szczegółach i potrafiące współpracować w zespole. Dobrane tak by praca mogła przebiegać bez żadnych konfliktów perso­nalnych.

W przypadku małego projektu pierwsze trzy funkcje może pełnić jed­na lub dwie osoby. Ważne jest jednak, aby one występowały i były dobrze zarysowane.

  • Kontrakt

Na tym etapie zostaje zawarty kontrakt, który ma zwięźle, lecz jasno i jednoznacznie określać zakres systemu. Powinien on być wynikiem przepro­wadzonych wcześniej szczegółowych analiz. Pozwoli to uniknąć w przyszłości ewentualnych problemów związanych z rozszerzeniem zakresu prac.

Istotną cechą kontraktu powinna być symetria zobowiązań. Wykonawca powinien oddawać poszczególne części projektu w określonych umową termi­nach, zaś klient powinien je na bieżąco weryfikować i odbierać. Ważne jest by możliwe było jednoznaczne rostrzygnięcie, czy dostarczony produkt jest po­prawny i czy powinien być zatwierdzony przez klienta. Kontrakt powinien też określać sankcje jakie będzie powodować nie wywiązanie się z uzgodnionych zadań. Wszelkie niedomówienia mogą prowadzić do poważnych problemów i być wykorzystywane przez nierzetelnych kontrahentów.

  • Wdrażanie

Tu zostaje określony scenariusz postępowania przy wdrażaniu systemu w firmie i następuje realizacja tego scenariusza.

Ważne jest by oddawać poszczególne etapy projektu na bieżąco. Należy wdrażanie systemu i zapoznawanie z nim użytkownika rozpocząć możliwie jak najwcześniej. Oceny i sugestie przyszłych użytkowników pozwalają na bieżąco wprowadzać zmiany i ulepszenia. Wprowadzanie takich poprawek później może być trudniejsze i kosztowniejsze, zaś klienci mogą nie być zadowoleni i ocena systemu będzie niższa.

  • Walidacja

Na tym etapie następuje odpowiedź na pytanie na ile wymagania posta­wione na początku przez klienta zostały spełnione. Jeżeli projekt był pro­wadzony prawidłowo i proces wdrażania był dokonywany na bieżąco, to nie powinno być tu żadnych rozbieżności. Jeśli natomiast takie się pojawiły, ko­nieczne jest albo wprowadzenie zmian do umowy, albo usunięcie niedocią­gnięć. Koszty tego ponosi strona, z winy której doszło do takiej sytuacji.

W przypadku pozytywnej walidacji, a jednoczesnego zgłoszenia przez klienta zapotrzebowania na nową funkcjonalność, konieczna jest renegocja­cja kontraktu lub rozpoczęcie nowego projektu. Prawidłowo skonstruowany system powinien umożliwić bezproblemową rozbudowę, jednak koszty wpro­wadzania dodatkowego elementu będą większe niż gdyby został on uwzględ­niony od samego początku trwania projektu.

  • Ocena efektywności

Ostatnim etapem jest ocena efektywności wdrożonego systemu informa­tycznego. Należy rozważać efektywność zarówno ekonomiczną jak i technolo­giczną. Wynikiem oceny powinno być określenie wielkości potencjału jakiego przysporzyła firmie informatyzacja. Powinny to być wymierne i zauważal­ne korzyści polegające na usprawnieniu procesów zachodzących w przedsię­biorstwie i zwiększeniu możliwości zarobkowych. Ważne jest też otrzymanie odpowiedzi na pytanie, czy realizacja jest najlepszą z możliwych.

Ocena ma posłużyć do stworzenia strategii związanych z kierunkiem dal­szego rozwoju systemu informatycznego oraz z doskonaleniem procesów biz­nesowych w firmie, na które system ma wpływ. Podstawowym kryterium jest tu rozwój firmy i jej pozycja na rynku.

Podsumowanie pracy

Przedstawiony proces informatyzacji powinien być punktem widzenia za­równo jego twórców jak i odbiorców. Zadowolenie klienta i przysporzenie po­tencjału jego biznesowi jest niezbędnym czynnikiem decydującym o sukcesie rynkowym firmy dostarczającej takich usług. Duży wpływ mają na to modele i strategie biznesowe przyjęte przez firmę projektową. Wybranie niewłaści­wych metod i brak znajomości mechanizmów działających na rynku oraz kierunków w jakich on podąża, może doprowadzić firmę do upadku, zaś jej klientów do dużych strat związanych z inwestycjami w system informatyczny, który nie będzie dalej rozwijany i nagle utracił swoją przyszłość. W kolej­nych rozdziałach ukazano wpływ zjawiska Otwartego Oprogramowania na rozwój modeli i strategii biznesowych oraz na powstanie nowych narzędzi pozwalających lepiej konkurować na rynku. Zjawisko to trwale zmieniło ob­licze przemysłu informatycznego i każda firma, która chce odnieść sukces na tym polu, powinna je rozumieć i uwzględniać.


[1]Przykładem mogą być młode firmy, które powstały niedawno i nie mają jeszcze usta­lonych mechanizmów działania.

[2]Oprogramowanie na zamkniętych licencjach nie może być modyfikowane bez udziału jego twórcy.

[3]Łatwość rozbudowy i modyfikacji.

Plan zarządzania nieruchomością

5/5 - (1 vote)

Charakterystyka wariantów postępowania

Biorąc pod uwagę charakter opisanej powyżej nieruchomości, stan techniczny budynków, sytuację finansową /w tym ilość środków na funduszu remontowym/, możliwości dokonania zmian adaptacyjnych, oraz przede wszystkim oczekiwania właścicieli, przyjęto dwa warianty postępowania.

Wariant I zachowawczy, mający na celu utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym.

W wariancie tym przyjmuje się przeprowadzenie tylko niezbędnych prac remontowych – takich, które należy wykonać, aby stan budynków nie uległ pogorszeniu.

Wariant I – Plan remontów i szacunkowy koszt ich wykonania.

L.p. Wyszczególnienie prac remontowych Szacunkowy koszt wykonania w zł
1. Przełożenie opaski z płyt chodnikowych wokół budynków 1400
2. Malowanie klatek schodowych z balustradami 7000
3. Malowanie balkonów 11000
4. Malowanie siatek i obręczy wyjść na dach 2200
Razem: 21600

Powyższe prace należy rozpocząć w 2005 roku od wykonania prac określonych w punkcie 1.

W dalszej kolejności można prowadzić prace opisane w punktach 3 i 4, odkładając malowanie klatek schodowych na koniec zakładanego okresu. Koszt wykonania w/w prac został określony przez firmy wykonawcze na podstawie przedstawionych ofert i wynosi 21 600zł.

Założenia przyjęte do Wariantu I:

o źródło finansowania – środki własne o analizowany okres – lata 2005 do 2009 o stopa dyskonta – 5%

o koszty administracji wzrastają o 4% w stosunku rocznym o koszty księgowości wzrastają o 4% stosunku rocznym

o koszty eksploatacji budynków i przeglądów obowiązkowych wzrastają o 5% w stosunku rocznym

o koszty obsługi i eksploatacji kotłowni wzrastają o 5% w stosunku rocznym o koszty energii elektrycznej w częściach wspólnych wzrastają o 6% o koszty utrzymania czystości wzrastają o 3% w stosunku rocznym o koszty wywozu nieczystości stałych pozostają na tym samym poziomie o straty – 0%

o wartość bieżąca nieruchomości – 6 344 000,00zł

o w roku 2004 zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną wynosiły 0,384 zł/udział, zaliczki na fundusz remontowy kształtowały się na poziomie 0,07zł/udział czynsz najmu za lokal użytkowy wynajmowany przez Wspólnotę wynosił 330,00zł o w kolejnych latach analizy zaliczka na fundusz remontowy pozostaje bez zmian

Rok 2005 2006 2007 2008 2009
Przychody (Wpływy) zł/udział zł/udział zł/udział zł/udział zł/udział
Fundusz remontowy 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07
wpłaty właścicieli 8400 8400 8400 8400 8400
przychód z wynajmu 3960 3960 3960 3960 3960
Odsetki 120,48 120,48 120,48 120,48 120,48
Razem wpływy w danym roku: 12480,48 12480,48 12480,48 12480,48 12480,48
Fun. rem. z lat poprzednich: 33009,23 44089,8 43370,28 55850,76 61331,24
Razem: 45489,71 56570,28 55850,76 68331,24 73811,72
Koszty (Wydatki)
przełożenie opaski wokół budynków 1400
malowanie balkonów 11000
malowanie siatek i obręczy 2200
malowanie klatek schodowych 7000
Razem koszty: 1400 13200 7000
Saldo funduszu remontowego: 44089,71 43370,28 55850,76 61331,24 73811,72

Budżet operacyjny – Wariant I

Rok 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Składniki budżetu indeksacja
WPŁYWY: 46099,66 1,045 48174,14 50341,98 52607,37 54974,70 57448,56
zaliczki na koszty zarządu 0,384zł/udz.
KOSZTY:
Administracja 10180,44 1,04 10587,66 11011,16 11451,61 11909,67 12386,06
Księgowość 2800 1,04 2912,00 3028,48 3149,62 3275,60 3406,63
eksploatacja, przeglądy 9735,46 1,05 10222,23 10733,34 11270,01 11833,51 12425,19
Kotłownia 2437,84 1,05 2559,73 2687,72 2822,10 2963,21 3111,37
energia elektryczna w częściach wspólnych 8298,45 1,06 8796,36 9324,14 9883,59 10476,60 11105,20
utrzymanie czystości 6300 1,03 6489,00 6683,67 6884,18 7090,71 7303,43
wywóz nieczystości 6169,32 0 6169,32 6169,32 6169,32 6169,32 6169,32
Razem KO: 45921,51 47736,30 49637,84 51630,43 53718,63 55907,19
DOCHÓD

OPERACYJNY:

wpływy-koszty operacyjne

178,15 437,85 704,15 976,94 1256,07 1541,37
Wyszczególnienie / Rok 2005 2006 2007 2008 2009
PWO 48174,14 50341,98 52607,37 54974,70 57448,56
Straty 0 0 0 0 0
EWO 48174,14 50341,98 52607,37 54974,70 57448,56
KO 47736,30 49637,84 51630,43 53718,63 55907,19
DON (EWO – KO) 437,84 704,14 976,94 1256,07 1541,37
Wpływy na fundusz remontowy (razem z BO) 45489,71 56570,28 55850,76 68331,24 73811,72
Remonty 1400,00 13200,00 0,00 7000,00 0,00
WGB 44527,55 44074,42 56827,70 62587,31 75353,09
Współczynnik dyskonta r = 5% 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78
Zdyskontowany przepływ gotówkowy DCF 42408,04 39975,50 49087,77 51490,58 59039,15
Suma zdyskontowanych przepływów DCF x x x x 242001,04
WWfr

(wyd. rem./ wpływy na f.rem. + BO)

0,0308 0,2333 0 0,1024 0
Wskaźnik płynności (wyd+rem)/(EWO+wpł .f.rem) 0,52 0,59 0,48 0,49 0,43
Wskaźnik dla całego okresu analizy 0,5

Wariant II – rozwojowy zakładający osiągnięcie dodatkowych wpływów z nieruchomości wspólnej poprzez adaptację pomieszczenie wspólnego na lokal użytkowy oraz podniesienie atrakcyjności nieruchomości poprzez wykonanie malowania elewacji, zamontowanie drewnianych poręcz na klatkach schodowych, wykonanie dodatkowych miejsc parkingowych i założenie kamer monitoruj ących obiekt.

L.p. Wyszczególnienie prac remontowych Szacunkowy koszt wykonania w zł
1. Przełożenie opaski z płyt chodnikowych wokół budynków 1 400
2. Malowanie klatek schodowych z balustradami 7 000
3. Malowanie balkonów 11 000
4. Malowanie siatek i obręczy wyjść na dach 2 200
5. Malowane elewacji budynków 52 000
6. Zamontowanie poręczy na klatkach schodowych 2 400
7. Wykonanie dodatkowych miejsc parkingowych 3 800
8. Założenie kamer monitorujących obiekt 12 000
9. Adaptacja suszarni na lokal użytkowy 4 300
Razem: 96 100

Koszt wykonania w/w prac został określony przez firmy wykonawcze i wynosi 96 100,00zł.

Powyższe prace są możliwe do wykonania nawet przy założeniu nie podwyższania zaliczek na fundusz remontowy Wspólnoty biorąc pod uwagę, iż na koniec roku 2004 na funduszu remontowym znajdowała się kwota 33 009,23zł.

Do opracowania Wariantu II przyjmuje się następujące założenia: o źródło finansowania – środki własne o analizowany okres – lata 2005 do 2009 o stopa dyskonta – 5%

o koszty administracji wzrastają o 4% w stosunku rocznym o koszty księgowości wzrastają o 4% stosunku rocznym

o koszty eksploatacji budynków i przeglądów obowiązkowych wzrastają o 5% w stosunku rocznym

o koszty obsługi i eksploatacji kotłowni wzrastają o 5% w stosunku rocznym o koszty energii elektrycznej w częściach wspólnych wzrastają o 6% o koszty utrzymania czystości wzrastają o 3% w stosunku rocznym o koszty wywozu nieczystości stałych pozostają na tym samym poziomie o straty – 0%

o wartość bieżąca nieruchomości – 6 344 000,00zł

o w roku 2004 zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną wynosiły 0,384 zł/udział, zaliczki na fundusz remontowy kształtowały się na poziomie 0,07zł/udział czynsz najmu za lokal użytkowy wynajmowany przez Wspólnotę wynosił 330,00zł o w kolejnych latach analizy zaliczka na fundusz remontowy pozostaje bez zmian o dodatkowym źródłem wpływów będzie wynajęcie od IV 2006 roku lokalu użytkowego Wspólnoty powstałego z adaptacji suszarni za kwotę 350,00zł/m-c

Rok 2005 2006 2007 2008 2009
Przychody (Wplywy) zł/udział zł/udział zł/udział zł/udział zł/udział
Fundusz remontowy 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07
wpłaty właścicieli 8400 8400 8400 8400 8400
przychód z wynajmu 3960 7110 8160 8160 8160
Odsetki 120,48 120,48 120,48 120,48 120,48
Razem wpływy w danym roku: 12480,48 15630,48 16680,48 16680,48 16680,48
Fun. rem. z lat poprzednich: 33009,23 39789,71 42220,19 6900,67 10381,15
Razem: 45489,71 55420,19 58900,67 23581,15 27061,63
Koszty (Wydatki)
przełożenie opaski wokół budynków 1400
malowanie balkonów 11000
malowanie siatek i obręczy 2200
malowanie klatek schodowych 7000
malowanie elewacji 52000
wykonanie miejsc parkingowych 3800
zainstalowanie monitoringu 12000
adaptacja suszarni na lokal 4300
zamontowanie poręczy na klatkach 2400
Razem koszty: 5700 13200 52000 13200 12000
Saldo funduszu remontowego: 39789,71 42220,19 6900,67 10381,15 15061,63

Budżet operacyjny – Wariant II

Rok 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Składniki budżetu indeksacja
WPŁYWY: 46099,66 1,045 48174,14 50341,98 52607,37 54974,70 57448,56
zaliczki na koszty zarządu 0,384zł/udz.
KOSZTY:
administracja 10180,44 1,04 10587,66 11011,16 11451,61 11909,67 12386,06
księgowość 2800 1,04 2912,00 3028,48 3149,62 3275,60 3406,63
eksploatacja, przeglądy 9735,46 1,05 10222,23 10733,34 11270,01 11833,51 12425,19
Kotłownia 2437,84 1,05 2559,73 2687,72 2822,10 2963,21 3111,37
energia elektryczna w częściach wspólnych 8298,45 1,06 8796,36 9324,14 9883,59 10476,60 11105,20
utrzymanie czystości 6300 1,03 6489,00 6683,67 6884,18 7090,71 7303,43
wywóz nieczystości 6169,32 0 6169,32 6169,32 6169,32 6169,32 6169,32
Razem KO: 45921,51 47736,30 49637,84 51630,43 53718,63 55907,19
DOCHÓD

OPERACYJNY:

(wpływy – koszty operacyjne)

178,15 437,85 704,15 976,94 1256,07 1541,37
Wyszczególnienie / Rok 2005 2006 2007 2008 2009
PWO 48174,14 50341,98 52607,37 54974,70 57448,56
Straty 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
EWO 48174,14 50341,98 52607,37 54974,70 57448,56
KO 47736,30 49637,84 51630,43 53718,63 55907,19
DON (EWO – KO) 437,84 704,14 976,94 1256,07 1541,37
Wpływy na fundusz remontowy (+ BO) 45489,71 55420,19 58900,67 21581,15 25061,63
Remonty 5700,00 13200,00 52000,00 13200,00 12000,00
WGB 40227,55 42924,33 7877,61 9637,22 14603,00
Współczynnik dyskonta r = 5% 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78
Zdyskontowany przepływ gotówkowy DCF 38312,72 38932,37 6804,68 7928,54 11441,45
Suma zdyskontowanych przepływów DCF x x x x 103419,76
WWfr

(wyd. rem./ wpływy na f.rem. + BO)

0,1253 0,2382 0,8828 0,6116 0,4788
Wskaźnik płynności

(wyd+rem)/(EWO+wpł .f.rem)

0,57 0,59 0,93 0,87 0,82
Wskaźnik dla całego okresu analizy 0,76

Źródło: opracowanie własne

Plan zarządzania nieruchomością

5/5 - (1 vote)

Analiza strategiczna

Mocne i słabe strony nieruchomości

Analiza strategiczna nieruchomości skupia się na zestawieniu i ocenie czynników wewnętrznych – immanentnych wobec opisywanej nieruchomości oraz czynników dla niej zewnętrznych – uwarunkowań niezależnych od nieruchomości i sposobu nią zarządzania. Będą to szanse, które należy bezwzględnie wykorzystywać i zagrożenia, jakich częstokroć nie można uniknąć, a których skutki oddziaływania trzeba minimalizować, a nawet usiłować przekształcać w atuty. Prawidłowe zdiagnozowanie mocnych i słabych stron nieruchomości ma kapitalne znaczenie w wyznaczaniu długofalowych celów zarządzania. Poniższa analiza jest adekwatna do dnia dzisiejszego, lecz trzeba mieć świadomość, iż czynniki zewnętrzne i wewnętrzne podlegają dynamice, co w konsekwencji wymusza elastyczność zarządzania nieruchomością.

Podstawowymi czynnikami uwzględnionymi w poniższej analizie są: lokalizacja, otoczenie, stan techniczny budynków, finansowanie, zarządzanie.

Mocne strony nieruchomości Słabe strony nieruchomości
t położenie w atrakcyjnej dzielnicy t dogodne połączenia komunikacyjne t bliskość obiektów handlowych i usługowych t usytuowanie przy cichej uliczce t kameralność budynków t zadbane otoczenie t dobry stan techniczny budynków t terminowe wpłaty zaliczek t brak obciążeń kredytowych t dobra płynność finansowa t uregulowany stan prawny | położenie przy bocznej uliczce – wpływ na niższe stawki wynajmu lokali | wąskie drogi dojazdowe | mała ilość miejsc parkingowych | bierna postawa części właścicieli wynikająca z niezrozumienia istoty i możliwości wspólnoty
Szanse Zagrożenia
t bardzo dobra lokalizacja t powstanie w najbliższym rejonie nowego mieszkaniowego /świetna reklama/ t adaptacja pomieszczenia wspólnoty na lokal użytkowy

t wykonanie dodatkowego parkingu t brak degradacji budynków t korzystanie z profesjonalnej obsługi w zakresie zarządzania nieruchomością

| zbytnie dogęszczenie budownictwem | wzrost natężenia ruchu kołowego | niedostateczna ilość dróg | utrata kameralności i ciszy | zmieniająca się i niepewna polityka państwa

Procesy funkcjonalne w przedsiębiorstwach

5/5 - (1 vote)

podrozdział pracy magisterskiej

Proces utrzymania równowagi funkcjonalnej w przedsiębiorstwie związany jest z konstruowaniem systemów regulacji i jest procesem ciągłym. Odbywa się on w zmiennym otoczeniu i wobec zmiennych warunków gospodarowania (zarówno wewnętrznych i zewnętrznych) oraz zmiennych warunkach otoczenia. naturalną konsekwencją funkcjonowania jest rozwój i także przedsiębiorstwo z biegiem czasu będzie ewoluowało poprzez doskonalenie poszczególnych, bądź wszystkich, systemów  i zasad regulacyjnych. W ramach tego rozwoju przedsiębiorstwo stanie przed nowym wyzwaniem – pozycjonowaniem siebie na rynku.

Proces pozycjonowania jest „działaniem związanym z kształtowaniem oferty i image przedsiębiorstwa, prowadzącym do zajęcia wyraźnego, znaczącego miejsca w pamięci odbiorców docelowych”[1]. Ma na celu wyróżnienie danego przedsiębiorstwa na rynku, kształtuje ofertę na rynku, według której funkcjonuje otoczenie. Relacja zadań wynikających z pozycjonowania oznacza konieczność opracowania umiejętności adaptowania reguł i zależności, wg których funkcjonuje otoczenie rynkowe. Adaptacja jest zatem procesem rozwijania i doskonalenia regulacji poprzez możliwość dostosowywania swoich reguł postępowania. Podmiot gospodarujący na tym etapie rozwoju przyjmuje otoczenie rynkowe jako wzorcowe i z niego czerpie, traktując wzorce tam się znajdujące jako docelowe. Przedsiębiorstwo takie stara się odtworzyć systemy regulacji z otoczenia, oceniając przy tym stopień innowacyjności zastosowanego rozwiązania. Dopiero w momencie jego akceptacji rozpocznie proces adaptacji rzeczywistej, które polega głównie na zmianie mechanizmu realizacji celów, głównie poprzez zmianę procesu uzyskiwania danego celu, zmianę samego celu czy zmianę mechanizmów formułowania celów, kiedy decyduje się na zmianę np. kryteriów oceny celu.[2]

Symptomami, skłaniającymi do podejmowania adaptacji, są:

  • sytuacja, w której przedsiębiorstwo traci kontrolę nad zasobami i czynnikami potrzebnymi do przełamania oporu otoczenia,
  • utrata możliwości pozyskiwania właściwych informacji oraz nieumiejętność postrzegania informacji,
  • utrata zdolności kontroli i modyfikacji własnych zachowań – podmioty generują określone zachowania, gdy nie potrafią dobierać regulatorów,
  • utrata świadomości, co do zdarzeń z przeszłości – oznacza brak zdolności do wyciągania logicznych wniosków z zaistniałych zdarzeń,
  • brak możliwości reorganizacji strukturalnej – w odniesieniu do struktur nieefektywnych.

Sam proces adaptacji może zostać przeprowadzony na dwa sposoby: poprzez adaptację bierną i czynną. Pierwsza dotyczy przenoszenia rozwiązania z otoczenia takimi, jakimi one są. Przedsiębiorstwo przenosi je wpasowując bez zmiany, bez konieczności dobierania szczegółów regulatorów wynikających ze swojej specyfiki. Adaptacja czynna polega natomiast na dostosowywaniu regulatorów do sytuacji własnego systemu regulacji, samemu oceniając czy są to rozwiązania właściwe.

Proces adaptacji w wymiarze regulatorów zawsze jest realizowany w stosunku jeden do jednego – szukane rozwiązanie w otoczeniu dotyczy pojedynczego regulatora i następnie zestawiane jest ze swoim, już istniejącym. Jeżeli otrzymano wynik pozytywny podejmowana jest decyzja o implementacji, jeżeli gorszy – zostaje odrzucony i następuje poszukiwanie następnego. Zachodzi to poprzez obserwację zachowań i niezbędna do tego jest umiejętność oceny regulatorów. Wymagane jest określenie miary regulatora oraz odpowiednie mierniki. Kanały informacyjne, którymi pozyskiwane są dane z otoczenia, muszą być na tyle krótkie, żeby zaobserwowane zachowania nie odbiegały znacznie w czasie – co zniekształciłoby sens adaptowania takich rozwiązań.

Prowadzi to do wykształcenia w przedsiębiorstwie wewnętrznej wrażliwości na procesy adaptacji, które polega na wykształceniu takiego punktu, powyżej którego będą uruchamiane procesy adaptacyjne. Dotyczy to sytuacji, gdy korzyści wdrożenia przewyższają jego koszty.

Adaptację sklasyfikować można również na dziedzinową i zakładową. Adaptacja dziedzinowa dotyczy poszukiwania pożądanego rozwiązania w tej samej dziedzinie gospodarowania na rynku i skupia się jedynie na odwzorowywaniu reguł. Adaptacja zakładowa prowadzi do poszukiwania rozwiązań funkcjonalnych w podmiotach o zbliżonych cechach. Ten rodzaj jest o tyle trudniejszy do przeprowadzenia od poprzedniego, ponieważ wymaga trafnej oceny przydatności adaptowanego rozwiązania i sprawnego jego włączenia w swój już istniejący system.

Głównym celem adaptacji jest zrównanie się do liderów rynku, poprzez porównywanie się do nich i kopiowanie stosowanych u nich rozwiązań. Dodatkowo przedsiębiorstwo adaptujące rozpoznaje różnice w systemach funkcjonalnych, określa ich przyczyny i w konsekwencji identyfikuje obszary wymagające naprawy.

Mechanizmy funkcjonowania przedsiębiorstwa na wyższym stopniu rozwoju, tzn. po sprawnie przeprowadzanej adaptacji, powinny zrównać się z rozwojem regulacyjnym podmiotów występujących na rynku, które dotychczas wyprzedzały je pod względem rozwoju swoich systemów regulacyjnych. Adaptowanie rozwiązań z zewnątrz powoduje po pewnym czasie taki rozwój mechanizmów regulacyjnych, który pozwala na wytworzenie narzędzi i metod pozwalających na rozpoczęcie procesów optymalizacyjnych w przedsiębiorstwie. Także adaptacja jest podstawowym mechanizmem rozwoju przedsiębiorstwa i również zaczątkiem wdrażania optymalizacji.

Optymalizacja jest to metoda wyznaczania najlepszego, optymalnego, rozwiązania z punktu widzenia określonego kryterium jakości i polega na równoważeniu i godzeniu możliwych konfliktów między różnymi celami.[3] Jest poszukiwaniem ekstremum funkcji i oferuje różnorodność i wielowariantowość rozwiązań. Optymalizacja jest modelem, którego celem jest wykorzystywanie najlepszych możliwych rozwiązań, które pozwalają maksymalnie zwiększać udział w rynku, jednocześnie zmniejszając koszty przedsiębiorstwa.[4]

Naturalną konsekwencją, oraz warunkiem koniecznym, przeprowadzania procesów optymalizacyjnych jest wytworzenie przez przedsiębiorstwo własnej sfery regulacji oraz utworzenie systemu informacyjno-decyzyjnego (inaczej nazywanego blokiem sterowania). System taki jest umyślnie uporządkowaną strukturą ludzi, urządzeń i procedur pozyskiwania, transformacji i przydzielenia informacji na użytek komórek decyzyjnych w przedsiębiorstwie.[5] Tworzy on supersystem, będący systemem nadrzędnym w stosunku do tematycznych systemów występujących w przedsiębiorstwie (wymienionych w rozdziale 3.1.), ponieważ zajmuje się koordynacją działania pozostałych regulatorów, tworząc tym sposobem bazę funkcjonowania z powszechnością występowania informacji.

Blok sterowania nadaje określonym regulatorom konkretne cele do realizacji i posiada określone funkcje:

  • funkcja korzyści – definiuje korzyści z zastosowania wzorca regulacyjnego z uwzględnieniem różnych warunków (np. społecznych),
  • funkcja warunków – jej zadaniem jest zdefiniowanie warunków wewnętrznych i zewnętrznych jakie muszą być spełnione, aby osiągnąć założony cel,
  • funkcja decyzji – z uwagi na charakter bloku sterowania muszą pojawić się decyzje o charakterze sterowniczym (ograniczające swobodę regulatorów systemów cząstkowych), prowadzi do wyboru najkorzystniejszego wariantu i sankcjonuje ten wybór, posiadając moc narzucania swojej decyzji pozostałym systemom funkcjonalnym.

Warunkiem ostatecznym, generującym zdolność do optymalizacji, jest ciągłość występowania równowagi funkcjonalnej przedsiębiorstwa. Decyzje w ramach tego procesu podejmowane są w kolejności od rozpoznania problemu, przez zbieranie informacji na temat przyczyny problemu, ocenę wariantów i wybór najkorzystniejszego rozwiązania (podjęcie decyzji) do realizacji tej decyzji, dobierając realizator, środki, narzędzia i ustalając czas oraz termin i kontrolę nad jego realizacją.

Sam proces decyzyjny przedstawiany jest za pomocą trzech modeli:

  • podejmowane w warunkach niepewności – gdy nie da się zdefiniować ryzyka (prawdopodobieństwa zajścia zdarzeń przyszłych),
  • zachodzące w warunkach ryzyka – możliwe jest określenie prawdopodobieństwa zaistnienia danych zdarzeń,
  • decyzje podejmowane w warunkach pewności.

Proces optymalizacyjny w przedsiębiorstwie pozwala mu uczyć się postrzegać rzeczywistość. Powoduje to konieczność wykształcenia odpowiedniej formalizacji informacji. Odpowiada ona za odbiór informacji oraz jej zapisywanie na nośnikach. Przyjmuje się, iż większa ilość dokumentów w przedsiębiorstwie – tym wyższa formalizacja. Jej miarą jest ograniczenie przez przepisy, rejestry i procedury.

Sama formalizacja wymaga określenia konkretnego nośnika, który ma zostać zastosowany do rejestracji zdarzenia, określenia procedury rejestracji, jej formalnego języka, zapisu i obiegu wraz z przechowywaniem oraz identyfikacji wyznaczonych podmiotów i przedmiotów obserwacji. Korzyści z tego płynące dla przedsiębiorstwa są znaczne i obejmują: uporządkowanie, ułatwienie wyszukiwania poszczególnych informacji, jednolitość informacji, sprawniejszą współpracę między działami, umożliwienie kontrola pracy. Poziom formalizacji informacji wpływa na jakość i ilość informacji wprowadzanych do systemu oraz na produkt informacyjny, jaki jest dostarczany podmiotom decyzyjnym. Dlatego też, im wyższy poziom formalizacji informacji, tym wyższe prawdopodobieństwo uzyskania optymalnych informacji.

Jednym z podstawowych celów przedsiębiorstwa jest, jak wspomniano wcześniej, przetrwanie, które w długoterminowym okresie czasu może zostać osiągnięte jedynie poprzez ciągły rozwój i samodoskonalenie. Zatem przedsiębiorstwo, które opanowało umiejętności utrzymywania równowagi funkcjonalnej oraz sprawnego optymalizowania swoich mechanizmów funkcjonalnych, swoje wysiłki nakierowuje na osiągnięcie pozycji strategicznej.[6] Dalszy jego rozwój oznacza zestrojone zmiany swoich systemów regulacyjnych i dostosowywanie ich do ciągle zmieniającego się otoczenia.

Rozwój przedsiębiorstwa oznacza dla niego wprowadzenie nowych elementów do systemów, poprawę jakości już istniejących oraz zmianę struktur systemów. Warunkiem koniecznym do ich wprowadzenia jest umiejętność takiego zarządzania przedsiębiorstwem, żeby na bieżąco działało sprawnie i efektywnie, wykorzystując swój potencjał i jednocześnie transformowało się w byt, jakim chce być w przyszłości.[7] Sprawne przeprowadzenie procesów w ten sposób, spowoduje osiągnięcie przez przedsiębiorstwo statusu jednostki ponad przeciętnej.

Działania, mające na celu poprawę pozycji konkurencyjnej na danym sektorze rynku prowadzą do osiągnięcia jego strategicznej przewagi. Sprowadza się do to sytuacji, w której przedsiębiorstwo będzie wytwarzało i sprzedawało swoje produkty czy usługi tak szybko, jak to tylko dla niego będzie możliwe oraz będzie się w danym sektorze rynku utrzymywać tak szybko ja kto tylko możliwe. Pozwoli to na uzyskanie przewagi nad konkurentami, którzy będą zmuszeni dostosowywać się do warunków narzuconych przez przedsiębiorstwo strategiczne, często uniemożliwiając lub znacznie utrudniając wejście na dany rynek.

Przedsiębiorstwo osiąga zatem swoją przewagę strategiczną poprzez aspekt ilościowy, tj. generuje przewagę rynkową w sferze jednej dziedziny (specjalizacja) ograniczając koszty i konkurując niższą ceną lub też oryginalności swojej produkcji, dywersyfikując oferowane produkty i usługi. Dodatkowo przedsiębiorstwo tworzy przewagę poprzez aspekt jakościowy, narzucając otoczeniu swoje zasady funkcjonowania siłą swojego ekonomicznego bytu.

W przypadku tworzenia strategicznej roli przedsiębiorstwa, odwraca się rola, jaką podmiot traktuje rynek – musi ono być przekonane o wyższości lub wzorcowym charakterze swoich regulatorów funkcjonalnych w stosunku do panujących na rynku. Dominujący podmiot wykorzysta taką sytuację, w której to inne przedsiębiorstwa będą z niego czerpały, jako systemu wzorcowego, do narzucenia własnych rozwiązań regulacyjnych i uzależni w ten sposób od siebie przedsiębiorstwa, które się dopiero dostosowują.

Przedsiębiorstwo dominujące będzie tworzyło i ukierunkowywało swój rozwój poprzez misję, tj. krótkie i syntetyczne sformułowanie koncepcji biznesowej, ogółu zasad, etyk i sposobów postępowania oraz przede wszystkim zdefiniowanie celów, jakie dane przedsiębiorstwo chce osiągnąć.[8] Misja jest zbiorem wartości, które wyróżniają daną organizację w otoczeniu i argumentują jej istnienie, ukonkretnia pomysł na działalność i nadaje jej osobowość. Powinna być przede wszystkim zwięzła i ogólna, żeby nie wymagała częstej zmiany ale również na tyle precyzyjna, żeby jednoznacznie definiować przedsiębiorstwo.[9] Jej instrumentami są: planowanie strategiczne, rozumiane jako proces analizy obecnej i przyszłej sytuacji wraz z identyfikacją ewentualnych niebezpieczeństw i dotyczy środków i celów, jakie przedsiębiorstwo wykorzysta i podejmie w celu obrony przed tymi zagrożeniami; zarządzanie strategiczne, którego zadaniem jest minimalizowanie, poprzez sprawne wykorzystywanie dostępnych zasobów, niepewności przyszłości oraz ostanie kontrolowanie strategiczne, które jest mechanizmem obserwacji i oceny rezultatów poszczególnych elementów organizacyjnych oraz odpowiada za ewentualną korektę ich postępowania, dostosowując do strategii przedsiębiorstwa jako całości.

W praktyce, przedsiębiorstwa stosują konkretne koncepcje strategiczne w celu uzyskania przewagi konkurencyjnej na rynku, na którym działają. Poniżej przedstawiono najpopularniejsze.[10]

Głównym zamierzeniem strategii przedsiębiorczości jest upowszechnienie dostępności do produktu przedsiębiorstwa na rynku, głównie poprzez tworzenie nowych jakościowo produktów lub usług. Proces ten odbywa się przede wszystkim poprzez skuteczną identyfikację odbiorców i ich potrzeb, co umożliwia dostosowanie produkcji wobec potencjalnych konsumentów.

W przypadku strategii kapitałowej przedsiębiorstwo skupia się na prognozowaniu i przygotowywaniu swoich zasobów kapitałowych i finansowych do przyszłych potrzeb, realizując swoje cele długookresowe. W tym wypadku szczególnie uwzględnia się możliwości ekonomiczne podmiotu, tempo wzrostu jego zasobów w znaczeniu kapitałowym, optymalizację dynamiczną aktywów i pasywów jednostki oraz długookresowe prognozowanie trendu wyników finansowych, wraz z przyjęciem odpowiednich założeń, które pomogą w optymalizacji podziału zysków w najbliższych okresach.

Strategie marketingowe skupiają się natomiast na takiej alokacji środków i zasobów, które w zadanym czasie nadają kierunek marketingowym działaniom podmiotu.[11] Są to strategie globalne, dotyczące całości przedsiębiorstwa, dotyczą jednak przede wszystkim w warunkach konkurencji i polegają na dostosowywaniu się do zastanego rynku oraz na wpływaniu na niego.

Ostatnią koncepcją są strategie globalne, które rozumie się jako podjęcie przez przedsiębiorstwo uniwersalnych i całościowych działań, które mają je wprowadzić na rynki międzynarodowe.[12] Zawierają one w sobie trzy uniwersalne elementy:

  • opracowanie strategii bazowej, czyli takiej, która daje podstawy do stworzenia przewagi strategicznej nad konkurencją, zazwyczaj stworzona do stosowania w kraju macierzystym;
  • umiędzynarodowienie strategii bazowej, które polega na przystosowanie wcześniej wspominanego elementu na grunt międzynarodowy;
  • globalizacja strategii międzynarodowej, która dokonuje się poprzez stworzenie i wprowadzenie do przedsiębiorstwa mechanizmów integracji międzynarodowej.

[1] P. Kotler: Marketing. Analiza, planowanie, wdrażanie i kontrola. Warszawa, 1994.

Gebethner & S-ka. ISBN: 83-85205-42-X, s. 283.

[2] P. Jędrzejowicz: Wybrane modele decyzyjne w produkcji i eksploatacji. Warszawa. 1981. WKiŁ. ISBN: 8320601126, s. 58-59.

[3] R. GRIFFIN: Podstawy zarządzania organizacjami. Warszawa, 1996. Wydawnictwo Naukowe PWN. ISBN: 8301120193, s. 217.

[4] Informatyka gospodarcza 4, Red. J. Zawiła-Niedźwiecki, K. Rostek, A. Gąsiorkiewicz. Warszawa, 2010. Wydawnictwo C.H. Beck. ISBN:  9788325517656, s. 465.

[5] J. Penc: Leksykon biznesu. Warszawa, 1997. Agencja Wydawnicza PLACET. ISBN: 8385428208,

  1. 435.

[6] W. Nasiechowski: Formułowanie strategii przedsiębiorstwa. Warszawa, 1995. Wydawnictwo INGO. ISBN: 83-902008-5-6, s. 87.

[7] K. Obłój: Strategia rozwoju firmy. Warszawa, 2000. PWE. ISBN: 83-208-1103-1, s. 14.

[8] J. Łuczak: Metody i techniki zarządzania jakością: kompendium wiedzy. Poznań, 2007. Quality Progress. ISBN: 978-83-911169-1-3, s.122.

[9] W. Nasiechowski: Formułowanie strategii przedsiębiorstwa. Warszawa, 1995. Wydawnictwo INGO. ISBN: 83-902008-5-6, s. 21.

[10] K. Szałucki: Przedsiębiorstwa transportowe, warunki i mechanizmy równowagi. Gdańsk, 1999. Wydawnictwo Uniwersytetu Gdańskiego. ISBN: 83-7017-888-X, s. 140.

[11] R. Pieczykolan: Informacja marketingowa. Warszawa, 2005. Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne.

ISBN: 8320815533, s. 18.

[12] G. Stonehouse et alii: Globalizacja. Strategia i zarządzanie. Warszawa, 2001. Wydawnictwo FELBERG SJA. ISBN:83-88667-03-3, s. 113.

Plan zarządzania nieruchomością

5/5 - (1 vote)

Analiza rynku nieruchomości

Niniejsza analiza rynku nieruchomości będzie zrealizowania w 2 aspektach w kontekście postawionych przez Wspólnotę celów zarządzania nieruchomością.

Pierwszy z nich to utrzymanie wysokiego standardu budynków nieruchomości i podnoszenie jej atrakcyjności, co będzie miało bezpośrednie przełożenie na wartość lokali mieszkalnych jako lokaty zainwestowanego w nie kapitału oraz z punktu widzenia funkcji użytkowej mieszkań, także dla właścicieli /1/3 ogółu mieszkań/, którzy udostępniają je najemcom.

Druga część analizy skupi się na dwóch lokalach użytkowych w zasobach wspólnoty – jednym już istniejącym i obecnie wynajmowanym i drugim, planowanym – w akapitach im poświęconym znajdzie się próba odpowiedzi na pytanie o celowość inwestycji z funduszy wspólnoty, poprzez określenie potencjalnych najemców i wysokość możliwych do uzyskania stawek czynszu najmu.

Wyznaczenie zasięgu i opis rynku nieruchomości w ujęciu historycznym

Lokalny rynek nieruchomości dla analizowanej nieruchomości to prostokąt, którego jeden bok wyznacza ul. Armii Krajowej i dalej, ul. Wiedeńska, drugi, prostopadły do niej, odcinek ul. Na

Błonie, trzeci stanowi ul. Piastowska wraz ze swym przedłużeniem – ulicą Głowackiego; od północy figurę domkną tory kolejowe. Jest to obszar wschodniej części historycznych Bronowie, wsi należącej niegdyś do fary krakowskiej – Parafii Najświętszej Marii Panny.

W okresie Młodej Polski Bronowice zasłynęły weselem, chochołem i zadumą nad losami Polski i w ten sposób, kojarzone z folklorem i wielkim Dramatem Stanisława Wyspiańskiego, nalazły swoje miejsce w świadomości Narodu. Obecnie dzieje dawnych Bronowic przypomina „Gazeta Bronowicka” wydawana przez Radę Dzielnicy, publikująca stare fotografie, archiwalne informacje i wywiady z mieszkańcami dzielnicy.

Do końca lat 50-tych ubiegłego stulecia przeważającą część Bronowic Małych stanowiła niska zabudowa jednorodzinna i, aczkolwiek pozostało do dnia dzisiejszego kilka domów drewnianych, od lat trzydziestych następowało ich wyburzanie i powstawanie budynków murowanych wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych. Lata 60-te rozpoczynają okres ekspansji Krakowa w kierunku zachodnim i radykalnych zmian w omawianym rejonie. Na początek budowane są czteropiętrowe budynki wielomieszkaniowe w rejonie ulic Staszczyka, Krzywy Zaułek i Rydla. Lata siedemdziesiąte to już okres rozmachu w budownictwie w Bronowicach – powstają wieżowce – 3 przy ul. Rydla, 6 wzdłuż ul. Bronowickiej, 2 przy ul. Zapolskiej; buduje się 20-tysięczne osiedle – Widok wraz z ekskluzywnym, jak na owe czasy, osiedlem domków jednorodzinnych na Zarzeczu. Przedłużona zostaje komunikacja tramwajowa, rozpoczynają swe trasy autobusy miejskie, powstają szkoły różnych profili, pawilony handlowe, funkcjonuje już Krakowska Fabryka Aparatury Pomiarowej. Dzielnica zaczyna tętnić życiem – 4 km od Rynku Głównego, w najbliższym otoczeniu nowa uczelnia – Akademia Pedagogiczna, za nią miasteczko studenckie AGH, stadion WKS Wawel, duża jednostka wojskowa, lokalny dworzec autobusowy, wreszcie lotnisko w bliskiej odległości.

Wieczorami spektakle w namiocie „Teatru Stu”, dyskoteki w „Lottomacie” i działalność klubu „Jordanówka”. Jednak w dalszym ciągu pozostaje urok dawnych Bronowic – dużo zieleni, niepowtarzalne „otoczenie widokowe” – garb Lasu Wolskiego od południa, a od północy i zachodu łagodne wzniesienia krańców miasta. Przewaga wiatrów zachodnich, co w naszym mieście zapewnia „czystość” powietrza, brak uciążliwego przemysłu, świetne połączenie z Centrum miasta, bliskość terenów rekreacyjnych – rzeczki Rudawy, Krakowskich Błoń, trzy zespoły pracowniczych ogródków działkowych, cenna w mieście przestrzeń powoduje, iż Bronowice zaczynają być atrakcyjnym rejonem zamieszkania, a co za tym idzie łakomym kąskiem dla inwestorów i deweloperów. Rozpoczyna się budować kompleks „Zaczarowane Koło”, później jak grzyby po deszczu wyrastają budynki przy ulicach Lea, Wesele, Armii Krajowej, Szlachtowskiego, zabudowuje się dalej ul. Rydla, powstają „Schody do Nieba” i „Brama Bronowicka”. W tych latach zmieniają oblicze domy jednorodzinne, wolne działki nęcą Krakowian. Równolegle w najbliższym otoczeniu powstają nowe ciągi komunikacyjne poprawiające infrastrukturę obszaru – ul. Opolska czy ul. Katowicka będąca połączeniem z autostradą na Katowice i obwodnicą Opatkowicką; budują się Makro i Ikea.

Powstają ścieżki rowerowe łączące Osiedle Widok z Rynkiem Głównym. W krajobraz wpisują się szklane elewacje nowoczesnych budynków biurowych przy ul. Lea, neon Aholda, logo Mercedesa. Ostatnie lata to, niestety, dogęszczanie zabudowy Bronowic – powstają nowe wielorodzinne budynki mieszkalne na Osiedlu Widok i w obszarze pomiędzy ulicami Głowackiego a Rydla, zabudowuje się okolica ul. Filtrowej. Planowane w najbliższych latach inwestycje to apartmentowiec „Salwator Tower” oraz zabudowa terenów po likwidowanej fabryce KFAP – powstanie tam kolejne osiedle kameralnych budynków wielomieszkaniowych. Reasumując, specyfika analizowanego obszaru polega na współistnieniu zabudowy jednorodzinnej przeplatanej budynkami o wyższej ilości kondygnacji /mieszkalnymi i biurowymi/, brakiem sklepów wielkopowierzchniowych, /Makro jest zaopatrzeniowcem dla drobnego handlu/- funkcje uslugodawcze w sferze handlu pełni kilka pawilonów handlowych i spora grupa lokali handlowo-usługowych w budynkach jednorodzinnych. W Bronowicach nie są zlokalizowane żadne ośrodki przemysłu, obciążenie ruchem kołowym jest niewielkie w porównaniu z innymi rejonami miasta. Dzielnica zachowuje specyfikę mieszkalną z dużym potencjałem rekreacyjnym a przyjęła orientację na coraz wyższy standard budownictwa typu apartamentowego oraz budowę biurowców klasy A. Swoim mieszkańcom oferuje tradycję, nowoczesność, kameralność i prestiż.

Plan zarządzania nieruchomością

5/5 - (1 vote)

Podsumowanie i wnioski końcowe

Analizowana w powyższym planie zarządzania nieruchomość pełni funkcję mieszkalną.

Posiada niekwestionowane atuty – lokalizację, nowoczesne rozwiązania technologiczne zapewniające niskie koszty eksploatacji lokali mieszkalnych oraz możliwości rozwojowe.

Po zidentyfikowaniu oczekiwań Właścicieli, ocenieniu stanu technicznego budynków, a co za tym idzie, rozpoznaniu potrzeb remontowych nieruchomości oraz po dokonaniu analizy możliwości finansowych Wspólnoty, można było opracować dwa warianty planów dalszego zarządzania przedmiotową nieruchomością. Oba warianty zostały poddane gruntownej analizie pod względem mocnych i słabych stron nieruchomości, jej szans i możliwości wystąpienia zagrożeń. Dużą część opracowania poświęcono analizie finansowej nieruchomości, tak aby wyznaczyć pułap bezpiecznego inwestowania i zminimalizować możliwość wystąpienia utraty płynności finansowej przez Wspólnotę. Przeprowadzona analiza jednoznacznie wskazuje, iż przyjęcie do realizacji wariantu rozwojowego i wykonanie prac remontowych i inwestycyjnych jest znacznie korzystniejsze niż ograniczenie się tylko do niezbędnych remontów i nie wykorzystywanie środków zgromadzonych na funduszu remontowym Wspólnoty. Zaangażowanie przez Wspólnotę Mieszkańców powyższych środków własnych pozwoli na podniesienie standardu budynków, zwiększy ich atrakcyjność, pozwoli na uzyskanie wyższych kwot przy wynajmie lokali użytkowych, a także przy wynajmie bądź sprzedaży lokali mieszkalnych gwarantując jednocześnie w najbliższych latach stabilizację zaliczek na fundusz remontowy na nie zmienionym poziomie.

Należy mieć nadzieję, iż ten Plan Zarządzania znajdzie przychylną aprobatę Współwłaścicieli nieruchomości i bez przeszkód zostanie zrealizowany.

Plan zarządzania nieruchomością

5/5 - (1 vote)

Podstawowe informacje o analizowanej nieruchomości

Określenie nieruchomości, stan prawny

Przedmiotem opracowania jest nieruchomość położona przy ul. Wójta Alberta nr 3,5,7 w Krakowie w dzielnicy administracyjnej Krowodrza, obręb 12, dzielnica katastralna Bronowice Małe. Składa się ona z płaskiej działki gruntu o kształcie trójkąta o powierzchni 17,24a oznaczonej numerem ewidencyjnym 294/2, zabudowanej trzema pięciokondygnacyjnymi wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi. Teren położony jest pomiędzy ulicami G. Zapolskiej, Stańzyka, terenem Telekomunikacji, KFAP oraz ogródkami działkowymi przy ul. Armii Krajowej. Teren jest uzbrojony w sieć wodociągową, gazową, kanalizację sanitarną, kanalizację deszczową, elektryczną i teletechniczną.

Dla nieruchomości założona została Księga Wieczysta Nr 7685342 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych. Nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń /dział III i IV KW wolny od wpisów/, dane są zgodne z wypisem z Ewidencji gruntów i budynków.

Struktura własnościowa

Nieruchomość składa się z 36 wyodrębnionych samodzielnych lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi garażami /garaże przynależą do 14 mieszkań/, 1 garażu stanowiącego odrębną własność, 1 lokalu użytkowego powstałego z adaptacji wózkowni oraz 22 garaży nie sprzedanych do dnia dzisiejszego przez inwestora i będących jego własnością Łączna powierzchnia lokali mieszkalnych to 1851,1m2. 37 lokali jest własnością osób fizycznych, lokal użytkowy jest własnością wspólnoty, dla wspomnianych nie sprzedanych 22 garaży nie ma założonych odrębnych ksiąg wieczystych – w dalszym ciągu figurują w tzw. macierzystej księdze wieczystej nieruchomości. Dla wszystkich lokali mieszkalnych i 1 garażu prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Podstawę ułamka ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w nieruchomości stanowi powierzchnia równa 2560,50m2. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a jest zobowiązany do partycypowania w kosztach utrzymania części wspólnej i ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu. Elementy struktury konstrukcyjno-budowlanej, takie jak: ściany konstrukcyjne, klatki schodowe, komunikacja, stropodach, piony wentylacyjne, piony instalacyjne, kotłownia etc. stanowią część wspólną nieruchomości i przypadają właścicielom lokali w częściach zgodnych z posiadanym ułamkiem własności. Z udziałem wyodrębnionej nieruchomości związana jest własność części przedmiotowej działki, zgodnie z ułamkiem. Formą organizacyjną jest wspólnota mieszkańców składająca się z 39 właścicieli z wybranym 5-osobowym zarządem właścicielskim.

Ogólna lokalizacja nieruchomości

Analizowana nieruchomość znajduje się o obszarze przeznaczonym, zgodnie z ostatnim planem zagospodarowania przestrzennego, pod zabudowę mieszkalno-usługową z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną wraz z urządzeniami i obiektami towarzyszącymi – M1U. Rzeczywiste wykorzystanie nieruchomości na cele mieszkalne jest zgodne z powołanym planem zagospodarowania przestrzennego dla gminy Kraków.

Lokalizacja szczegółowa

Opisywana nieruchomość położona jest w Krakowie w dzielnicy VI – Bronowice, 3,8 km od Rynku Głównego, pomiędzy „starą” pętlą Bronowicką o Osiedlem Widok. Usytuowanie nieruchomości łączy w sobie zalety posadowienia w dzielnicy mieszkaniowej blisko zachodniego skraju miasta z niewielkim oddaleniem od jego centrum. Rejon charakteryzuje się dogodnym dostępem do komunikacji miejskiej – najbliższy przystanek MPK znajduje się w odległości 250m, niewielkim, jak na Kraków, natężeniem ruchu kołowego, bliskością terenów rekreacyjnych, lotniska i autostrady. Budynki powstały jako III etap realizacji powstającego kompleksu mieszkaniowego wraz z zespołem garażowym i stanowią zamknięcie kompozycji urbanistycznej zespołu mieszkalno-usługowego, a zarazem podbudowę wysokiej dominanty jaką jest 11-to kondygnacyjny budynek przy ul. G. Zapolskiej. Od północy działka graniczy ze wspomnianym zespołem garaży, a dalej z zabudową 10-piętrową przy ul. Zapolskiej realizowaną przez tego samego inwestora, od południa z terenami po byłej fabryce KFAP, w niedalekiej przyszłości przeznaczonymi pod budownictwo wielorodzinne. Zachodnią stronę nieruchomości zamykają ogródki działkowe. W najbliższej okolicy znajdują się głównie jedno i wielorodzinne budynki mieszkalne o dobrym standardzie, w niedalekiej odległości Makro i Ikea, drobne sklepy i punkty usługowe. Cała dzielnica cieszy się niesłabnącą renomą i prestiżem wśród mieszkańców Krakowa; od lat w Bronowicach utrzymują się wysokie ceny nieruchomości.

Działka ma kształt wydłużonego trójkąta, trzy budynki mieszkalne usytuowane są szeregowo wzdłuż najdłuższego z boków, drugie, dłuższe ramię trójkąta zajmują garaże. Działka od strony południowej sąsiaduje z wąską drogą dojazdową do budynków i ogródków działkowych; od północno-zachodniej z działką, na której zlokalizowany jest zespół garażowy. Ekspozycja okien mieszkań to północ-południe, trawniki, chodniki i wejścia do budynków są od strony południowej.