Plan zarządzania nieruchomością

Analiza rynku nieruchomości

Niniejsza analiza rynku nieruchomości będzie zrealizowania w 2 aspektach w kontekście postawionych przez Wspólnotę celów zarządzania nieruchomością.

Pierwszy z nich to utrzymanie wysokiego standardu budynków nieruchomości i podnoszenie jej atrakcyjności, co będzie miało bezpośrednie przełożenie na wartość lokali mieszkalnych jako lokaty zainwestowanego w nie kapitału oraz z punktu widzenia funkcji użytkowej mieszkań, także dla właścicieli /1/3 ogółu mieszkań/, którzy udostępniają je najemcom.

Druga część analizy skupi się na dwóch lokalach użytkowych w zasobach wspólnoty – jednym już istniejącym i obecnie wynajmowanym i drugim, planowanym – w akapitach im poświęconym znajdzie się próba odpowiedzi na pytanie o celowość inwestycji z funduszy wspólnoty, poprzez określenie potencjalnych najemców i wysokość możliwych do uzyskania stawek czynszu najmu.

Wyznaczenie zasięgu i opis rynku nieruchomości w ujęciu historycznym

Lokalny rynek nieruchomości dla analizowanej nieruchomości to prostokąt, którego jeden bok wyznacza ul. Armii Krajowej i dalej, ul. Wiedeńska, drugi, prostopadły do niej, odcinek ul. Na

Błonie, trzeci stanowi ul. Piastowska wraz ze swym przedłużeniem – ulicą Głowackiego; od północy figurę domkną tory kolejowe. Jest to obszar wschodniej części historycznych Bronowie, wsi należącej niegdyś do fary krakowskiej – Parafii Najświętszej Marii Panny.

W okresie Młodej Polski Bronowice zasłynęły weselem, chochołem i zadumą nad losami Polski i w ten sposób, kojarzone z folklorem i wielkim Dramatem Stanisława Wyspiańskiego, nalazły swoje miejsce w świadomości Narodu. Obecnie dzieje dawnych Bronowic przypomina „Gazeta Bronowicka” wydawana przez Radę Dzielnicy, publikująca stare fotografie, archiwalne informacje i wywiady z mieszkańcami dzielnicy.

Do końca lat 50-tych ubiegłego stulecia przeważającą część Bronowic Małych stanowiła niska zabudowa jednorodzinna i, aczkolwiek pozostało do dnia dzisiejszego kilka domów drewnianych, od lat trzydziestych następowało ich wyburzanie i powstawanie budynków murowanych wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych. Lata 60-te rozpoczynają okres ekspansji Krakowa w kierunku zachodnim i radykalnych zmian w omawianym rejonie. Na początek budowane są czteropiętrowe budynki wielomieszkaniowe w rejonie ulic Staszczyka, Krzywy Zaułek i Rydla. Lata siedemdziesiąte to już okres rozmachu w budownictwie w Bronowicach – powstają wieżowce – 3 przy ul. Rydla, 6 wzdłuż ul. Bronowickiej, 2 przy ul. Zapolskiej; buduje się 20-tysięczne osiedle – Widok wraz z ekskluzywnym, jak na owe czasy, osiedlem domków jednorodzinnych na Zarzeczu. Przedłużona zostaje komunikacja tramwajowa, rozpoczynają swe trasy autobusy miejskie, powstają szkoły różnych profili, pawilony handlowe, funkcjonuje już Krakowska Fabryka Aparatury Pomiarowej. Dzielnica zaczyna tętnić życiem – 4 km od Rynku Głównego, w najbliższym otoczeniu nowa uczelnia – Akademia Pedagogiczna, za nią miasteczko studenckie AGH, stadion WKS Wawel, duża jednostka wojskowa, lokalny dworzec autobusowy, wreszcie lotnisko w bliskiej odległości.

Wieczorami spektakle w namiocie „Teatru Stu”, dyskoteki w „Lottomacie” i działalność klubu „Jordanówka”. Jednak w dalszym ciągu pozostaje urok dawnych Bronowic – dużo zieleni, niepowtarzalne „otoczenie widokowe” – garb Lasu Wolskiego od południa, a od północy i zachodu łagodne wzniesienia krańców miasta. Przewaga wiatrów zachodnich, co w naszym mieście zapewnia „czystość” powietrza, brak uciążliwego przemysłu, świetne połączenie z Centrum miasta, bliskość terenów rekreacyjnych – rzeczki Rudawy, Krakowskich Błoń, trzy zespoły pracowniczych ogródków działkowych, cenna w mieście przestrzeń powoduje, iż Bronowice zaczynają być atrakcyjnym rejonem zamieszkania, a co za tym idzie łakomym kąskiem dla inwestorów i deweloperów. Rozpoczyna się budować kompleks „Zaczarowane Koło”, później jak grzyby po deszczu wyrastają budynki przy ulicach Lea, Wesele, Armii Krajowej, Szlachtowskiego, zabudowuje się dalej ul. Rydla, powstają „Schody do Nieba” i „Brama Bronowicka”. W tych latach zmieniają oblicze domy jednorodzinne, wolne działki nęcą Krakowian. Równolegle w najbliższym otoczeniu powstają nowe ciągi komunikacyjne poprawiające infrastrukturę obszaru – ul. Opolska czy ul. Katowicka będąca połączeniem z autostradą na Katowice i obwodnicą Opatkowicką; budują się Makro i Ikea.

Powstają ścieżki rowerowe łączące Osiedle Widok z Rynkiem Głównym. W krajobraz wpisują się szklane elewacje nowoczesnych budynków biurowych przy ul. Lea, neon Aholda, logo Mercedesa. Ostatnie lata to, niestety, dogęszczanie zabudowy Bronowic – powstają nowe wielorodzinne budynki mieszkalne na Osiedlu Widok i w obszarze pomiędzy ulicami Głowackiego a Rydla, zabudowuje się okolica ul. Filtrowej. Planowane w najbliższych latach inwestycje to apartmentowiec „Salwator Tower” oraz zabudowa terenów po likwidowanej fabryce KFAP – powstanie tam kolejne osiedle kameralnych budynków wielomieszkaniowych. Reasumując, specyfika analizowanego obszaru polega na współistnieniu zabudowy jednorodzinnej przeplatanej budynkami o wyższej ilości kondygnacji /mieszkalnymi i biurowymi/, brakiem sklepów wielkopowierzchniowych, /Makro jest zaopatrzeniowcem dla drobnego handlu/- funkcje uslugodawcze w sferze handlu pełni kilka pawilonów handlowych i spora grupa lokali handlowo-usługowych w budynkach jednorodzinnych. W Bronowicach nie są zlokalizowane żadne ośrodki przemysłu, obciążenie ruchem kołowym jest niewielkie w porównaniu z innymi rejonami miasta. Dzielnica zachowuje specyfikę mieszkalną z dużym potencjałem rekreacyjnym a przyjęła orientację na coraz wyższy standard budownictwa typu apartamentowego oraz budowę biurowców klasy A. Swoim mieszkańcom oferuje tradycję, nowoczesność, kameralność i prestiż.