Plan zarządzania nieruchomością

Ocena i rekomendacja wariantu postępowania

Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów

Wariant I – zachowawczy zakładający wykonanie prac wskazanych protokołem pięcioletniego przeglądu budowlanego /przełożenie opaski wokół bloków/ oraz malowania balkonów i siatek wraz z obręczami wyjść na dachy, a w następnym etapie odświeżenia klatek schodowych, jest typowym wariantem mającym na celu zapobieżeniu degradacji estetycznej budynków. Pozwala on zabezpieczyć nieruchomość przed ponoszeniem większych nakładów finansowych w przyszłości, gdyż ażurowa konstrukcja nośna balkonów będzie zabezpieczona przed rdzą, zmniejszone zostanie również zagrożenie zwilgoceniem ocieplenia budynków. Jednakże przyjęcie tego wariantu postępowania niestety nie prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości poprzez zwiększenie jej atrakcyjności estetycznej, a przede wszystkim, użytkowej. Proponowane prace nie są pracami kompleksowymi i środki na nie wydatkowane, mogą nie przynieść w pełni zadawalaj ących efektów. Nie będzie również możliwe w dalszej perspektywie obniżenie zaliczek wpłacanych przez właścicieli na fundusz remontowy.

Na realizację zasługuje w pełni Wariant II – rozwojowy. Obejmuje on, oprócz prac rekomendowanych w wariancie I, malowanie całej elewacji budynków, a więc kompleksowe podejście do zewnętrznej szaty nieruchomości jak również wykonanie poręczy na klatkach schodowych, wykańczających elementy, na których zaoszczędził inwestor. Wykonanie dodatkowych miejsc parkingowych obok budynków wydaje się być olbrzymim udogodnieniem dla mieszkańców i ich gości, zwłaszcza w perspektywie planów zabudowywania okolicznych działek budynkami mieszkalnymi. Przyjęcie do realizacji tego wariantu umożliwia również Wspólnocie osiąganie wyższego przychodu z wynajmowanych lokali. Adaptacja suszarni na lokal użytkowy będzie dodatkowym źródłem zasilającym konto funduszu remontowego, zabezpieczającym utrzymanie zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali na niewysokim pułapie. Zainstalowanie monitoringu budynków i parkingu zwiększy bezpieczeństwo mieszkań i samochodów /zdarzały się włamania do aut i kradzieże paneli radiowych/. Monitoring będzie stanowił również atut przy sprzedaży lub wynajmie lokalu mieszkalnego przez jego właściciela – mieszkania dozorowane cieszą się większym powodzeniem na rynku nieruchomości. Niemały stan środków finansowych zgromadzonych przez ostatnie lata przez wspólnotę daje możliwości zrealizowania powyższego wariantu z dużym marginesem bezpieczeństwa i bez posiłkowania się do kredytami.

Analiza porównawcza wariantów Zestawienie wyników dla wariantów w ostatnim roku analizy

Analiza porównawcza wyników dla przedstawionych powyżej wariantów wskazuje, że korzystniejsze wyniki osiąga Wariant II i dlatego ten wariant rekomenduje się do realizacji. Wprawdzie Wynik Gotówkowy Brutto, zdyskontowane przepływy gotówkowe (DCF) i ich suma są wyższe w wariancie I, ale efekt ten daje wprowadzenie do analizy wysokich kwot funduszu remontowego z lat ubiegłych. Nieruchomość w Wariancie II generuje dodatnie strumienie gotówkowe, które pokrywają nie tylko zaplanowane prace remontowe i modernizacyjno- inwestycyjne, ale zapewniaj ą również dodatkowe wpływy gotówkowe. W obu wariantach pozostaje spory margines bezpieczeństwa (zapewnienie środków na awarie i czynności nie ujęte w planie), aczkolwiek wydaje się, iż w wariancie I ta tolerancja jest zbyt wielka i może skłaniać właścicieli do działań zachowawczych, włącznie z obniżeniem zaliczek wpłacanych na fundusz remontowy. Również wskaźnik wykorzystania funduszu remontowego jest korzystniejszy /bliższy jedności/ w Wariancie II i świadczy o prawidłowym prowadzeniu gospodarki remontowej i dodatkowo wzmacnia opcję przyjęcia tego Wariantu. Wskaźniki płynności dla obydwu wariantów obejmujące cały okres analizy są mniejsze od 1 i świadczą o tym, że pozyskiwane środki odpowiadają zaplanowanym wydatkom, a tym samym nie zachodzi obawa utraty płynności finansowej przez Wspólnotę.

Wskazanie wariantu optymalnego

Zdecydowanie korzystniejszym z punktu widzenia analizowanej nieruchomości jest wariant II – rozwojowy – dynamiczny, a zarazem bezpieczny z punktu zaangażowania środków finansowych Wspólnoty. Realizacja przyj ętych w wariancie założeń spowoduje zwiększenie komfortu korzystania z nieruchomości dla właścicieli lokali mieszkających na stałe, a zarazem zwiększy atrakcyjność, a co za idzie, konkurencyjność mieszkań oferowanych do wynajęcia. Zapewni większe bezpieczeństwo właścicielom i użytkownikom lokali i podniesie standard świadczonych usług. Po zrealizowaniu kompleksowych prac remontowych, stan zewnętrzny budynków ulegnie zdecydowanej poprawie. Środki w nią zainwestowane będą miały bezpośrednie przełożenie na wzrost wartości nieruchomości na lokalnym rynku nieruchomości. W kontekście planowanej zabudowy najbliższej okolicy analizowanej nieruchomości, budynki mają szansę „wtopienia się” w nowe inwestycje i skorzystania na reklamie przyszłej zabudowy. I tę szansę należy bezwzględnie wykorzystać. Wpływy z wynajmu kolejnego lokalu zasilą fundusz remontowy i pozwolą na utrzymanie jego stawek na dotychczasowym poziomie, co przy nieustannym wzroście kosztów mediów, spowoduje mniejszy proporcjonalnie wzrost kosztów utrzymania lokali mieszkalnych. Dodatkowo nieruchomość zadbana i racjonalnie gospodarowania daje poczucie satysfakcji właścicielom, stanowi magnes dla chętnych do kupna bądź wynajęcia mieszkania, co w efekcie stanowi najlepszą gwarancję zabezpieczenia zainwestowanego w nią kapitału.